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Calcul de la plus-value immobilière : définition

Le calcul de la plus-value immobilière est défini comme la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition.

Cependant, si la différence est négative, on parle de moins-value. Sauf exceptions, elle ne peut pas être déduite d’une éventuelle plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.

Enfin, la plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable (impôts sur le revenu + prélèvements sociaux). Nous verrons dans la suite de l’article, son calcul et les cas d’exonération totale ou partielle.

 

A RETENIR

Plus-value immobilière = Prix de vente – Prix d’acquisition indiqués dans les actes de vente.

Prix de vente : Déduction possbile (sur justificatifs) des frais supportés lors de la vente (réalisation des diagnostics par exemple.

Prix d’acquisition : Majoration possible des frais suivants (sur justificatifs) : 

Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat

Frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire). Si pas de justificatif montant forfaitaire à déduire de 7.5% du prix d’achat

Montant des travaux (construction, extension, amélioration sous conditions). Si pas de justificatif et bien détenu depuis plus de 5 ans, montant forfaitaire à déduire de 15% du prix d’achat

Frais de voirire, réseaux et distributions

Imposition des plus-values : Impôts sur le revenu à 19% + prélèvements sociaux à 17.2% (si résidence fiscale hors de france taux de prélèvement sociaux baisse à 7.5%)

Taxe supplémentaire : Si plus-value > 50 000€, une taxe supplémentaire s’ajoute (variant en fonction du montant de la plus-value et comprise entre 2% et 6%)

Exonération : Possbilité d’exonération totale ou partielle selon les conditions détaillées dans l’artcile.

Calcul de l’impôt applicable à la plus-value immobilière

Pour un résident fiscal en France ou hors cas 2*, le taux d’imposition est de 36.2%. Il est composé d’un impôt forfaitaire sur le revenu de 19% et des prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

*Cas 2 : Pour un résident fiscal hors de France et affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou la Suisse, le taux d’imposition est de 26.5%. Dans ce cas les prélèvements sociaux sont abaissés à 7.5%.

A noter, que lors d’une plus-value supérieure à 50 000€, une taxe supplémentaire est appliquée. Elle varie en fonction du montant de la plus-value et est comprise entre 2% et 6%.

Imposition : les abattements

Abattement pour durée de détention

La plus-value immobilière est diminuée d’un abattement calculé en fonction de la durée de détention :

Calcul de la plus-value immobilière

Exemple de calcul :

Durée de détention = 8 ans

Plus-value = 15 000 €

Abattement sur l’IR = 15 000*(6%*8) = 7 200 €

Revenu déclaré pour l’IR = 15 000 – 7 200 = 7 800 €

Abattement sur prélèvements sociaux = 15 000*(1.65%*8) = 1 980 €

Revenu déclaré pour les prélèvements sociaux = 15 000 – 1 980 = 13 020 €

Abattement exceptionnel

Abattement exceptionnel de 70% applicable dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire. L’abattement est applicable pour  calculer l’assiette de l’IR et des prélèvements sociaux.

En contrepartie, l’acquéreur doit s’engager à démolir les constructions pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. La promesse de vente doit être signée avant le 31/12/2023 pour pouvoir bénéficier de cet abattement.

Par ailleurs, l’abattement peut atteindre 85% si au moins 50% de la surface totale de la construction est dédiée à des logements sociaux.

Imposition : Les exonérations

Exonérations liées au bien vendu

  • Résidence principale. Si vous n’habitez plus dans cette résidence au moment de la vente, l’exonération est toujours possible si les deux conditions suivantes sont réunies :

1) Le bien a constitué la résidence principale du vendeur jusqu’à sa mise en vente

2) La vente est intervenue dans des délais normaux aux yeux de l’administration fiscale (en général le délai normal maximal est d’un an). Plusieurs éléments sont prises en compte pour apprécier ce délai : circonstances de la vente, conditions du marché immobilier, caractéristiques du bien et de son environnement, etc.

  • Résidence secondaire si deux conditions sont réunies :

1) Utilisation du prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans

2) Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédent la vente

  • Vente d’un bien dont le prix est inférieur à 15 000€ ou détenu depuis plus de 30 ans

Exonérations liées à l’acquéreur

  • Vente d’un bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31/12/22)
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux (jusqu’au 31/12/22)
  • Actif immobilier exproprié sous certaines conditions
  • Cession par un particulier avec droit de délaissement sous certaines conditions

Exonérations liées au vendeur

  • Le vendeur perçoit une pension de vieillesse ou possède une carte mobilité inclusion et le revenu fiscal ne dépasse pas un certain montant (voir site du gouvernement)
  • Il réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés et le revenu fiscal ne dépasse pas un certain seuil (cf. site ci-dessus)
  • C’est un ressortissant européen et quitte la France pour n’importe quel pays dans le monde est exonéré de taxe sur la plus-value (dans la limite d’une plus-value nette imposable de 150 000€) à deux conditions :

1) Le vendeur a été résident fiscal en France au moins durant deux ans à un moment quelconque avant la vente

2) La vente intervient soit :

– dans un délai de 10 ans après le départ si le vendeur n’avait pas la libre disposition du bien (mise en location par exemple)

– à tout moment  dès lors qu’il a la libre disposition du logement au moins depuis le 1ier Janvier de l’année précédant la vente

Sources : service-public.fr & pap

 

 

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